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27.04.2010

Hochbauprognosen 2010 bis 2019

Wohnungsbau beleb dich, Nichtwohnungsbau duck dich?

Der deutsche Hochbau ist trotz Finanzkrise mit moderaten Verlusten durch das Jahr 2009 gekommen. Allerdings lassen Frühindikatoren wie Genehmigungen, Auftragszahlen und Umfragen schon eine Aufspaltung der Entwicklung erkennen: Während der Wohnungsbau sich anschickt, den Nachholbedarf der letzen Jahre aufzuholen, wird im Nichtwohnungsbau massiv zurückgefahren. Doch was heißt das für die nächsten Jahre? Die aktuellen Prognosen namhafter Institute unterscheiden sich mitunter beträchtlich. Wir haben die aktuellen Einschätzungen für Sie zusammengefasst.

Die Baugenehmigungen sind im Wohnungsbau in der zweiten Jahreshälfte merklich gestiegen, zunächst nur im Eigenheimbau, aber gegen Jahresende auch zunehmend im Geschosswohnungsbau. So ist 2010 bereits eine ganze Reihe von Projekten in der Pipeline - damit kann man so gut wie sicher von einer Entspannung im Wohnungsbau ausgehen. Die Frage ist also nicht, ob es im Wohnungsbau Zuwachs gibt, sondern vor allem, wie hoch und wie nachhaltig sich der Sektor erholt.

Wie gut erholt sich der Wohnungsbau?
Viele Faktoren können ausschlaggebend dafür sein, ob die Bauherren weiter investieren werden oder ob die frische Blüte schon bald wieder welkt: Der moderate Aufschwung in der Wirtschaft muss sich weiter so fortsetzen, dass die Arbeitsplätze und damit das für Bauherren dringend benötigte laufende Einkommen der Verbraucher gesichert bleiben. Wie optimistisch die Verbraucher in die Zukunft blicken, ist entscheidend. Auch die Kreditzinsen müssen weiter niedrig bleiben, damit es für Bauherren attraktiv bleibt, ihr Erspartes zu investieren. Zudem sind eine große Anzahl kernsanierter Kaufimmobilien auf dem Markt und so der Kauf für viele Privatleute eine attraktive Alternative zum Neubau.

Die Hochbauprognose der OC& C Strategy Consultants (März 2010) bleibt für den Wohnungsbau daher zunächst vorsichtig und geht von einer leichten Belebung im Wohnungsbau aus: Etwa 0,7 Prozent Wachstum stellt das Beratungsunternehmen dem Bauvolumen im Bereich Ein- und Zweifamilienhäusern für das Jahr 2010 in Aussicht, dagegen wird im bisher verhalten gebliebenen Geschosswohnungsbau eine deutlichere Volumensteigerung erwartet (+1,2 Prozent).

Die aktuelle ifo Bauvorausschätzung (April 2010) ist in Bezug auf beide Teilsektoren etwas optimistischer: Insgesamt erwarten die Münchner Forscher im Schnitt 1 Prozent Wachstum des Bauvolumens im Wohnungsbau pro Jahr bis 2019. Im Jahr2010 sind im Neubau 152.000 Fertigstellungen von Wohnungen zu erwarten - das Fertigstellungsniveau vom vorigen Jahr lag laut ifo-Schätzung bei nur 143.000 Wohnungen.

Geschosswohnungsneubau und Modernisierungen prägen das neue Jahrzehnt
Als langfristige Gewinner sehen beide Institute den anhaltenden Trend zu Sanierung und Modernsierung und den Geschosswohnungsbau, der seit einem Jahrzehnt im Schatten des Eigenheimbaus steht. Beide langfristigen Perspektiven hängen mit dem überalterten Mietwohnungsbestand in Deutschland zusammen.

Zumindest in ausgewählten Regionen führt der Trend zur Urbanisierung zu einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum in Ballungsgebieten, was wiederum in einem steigenden Mietpreisniveau resultiert. Der kommerzielle Wohnungsbau wird damit für Investoren wieder zunehmend interessant. Dazu kommt der Trend zu kleineren Haushaltsgrößen - im Mieterland Deutschland vor allem ein Anzeichen für mehr Bedarf nach Wohnraum in Geschosswohnungen.

In den nächsten Jahren wird daher sicher auch das derzeitige Überangebot an leer stehenden oder nur notdürftig renovierten Billig-Mietshäusern von Investorenseite zu mehr Sanierungen oder zu Abrissen und Ersatzneuaufbauten führen. Aus diesem Grund erwartet ifo durchschnittlich bis zu 200.000 Wohnungsfertigstellungen im Neubau bis 2019. Im Jahr 2019 könnte das Fertigstellungsniveau schon eine Zahl von 230.000 Wohnungen erreichen.

Öffentlicher Bau: noch ein letztes Aufbäumen im Jahr 2010?
Im öffentlichen Baukonnte wohl erst ein geschätztes Viertel der Bauleistungen, die von der öffentlichen Hand im Rahmen des Konjunkturpakets II ins Rollen gebracht worden sind, realisiert werden. Die zu erwartende zeitlich verschobene Wirkung veranlasst daher die Analysten, im Jahr 2010 noch einmal reiche Ernte im öffentlichen Bau zu erwarten: ifo erwartet für den öffentlichen Bau insgesamt eine Steigerung gegenüber 2009 um 10 Prozent. Im Hochbau betrifft das Konjunkturpaket hauptsächlich Sanierungsaufträge in kommunalen Bauten, die kleinen Handwerkern und natürlich den Herstellern von Fenstern, Dämmmaterial etc. zugute kommen werden.

Doch einig sind sich die beiden Institute auch, dass der öffentliche Bau nicht ab 2011 wieder auf Tauchstation gehen wird: Nicht zuletzt durch die Ausgaben zur Rettung des Bankensektors und zur Ankurbelung der Konjunktur haben Bund und Länder sich tief in die Schuldenfalle begeben: Im Jahr 2010 dürfte die gesamte Staatsverschuldung bereits so groß sein wie drei Viertel des deutschen Bruttoinlandsprodukts. Ab 2011 solle eine Haushaltsprüfung bei Bund und Ländern vorgenommen werden, und ab 2016 soll im Bund und ab 2020 in den Ländern die Schuldenbremse greifen, also das Verbot einer Neuverschuldung.

Die Städte und Gemeinden sind zwar größtenteils mit sanierten Haushalten in die Wirtschaftskrise eingetreten, doch die Verluste bei der Gewerbesteuer haben sie schwer getroffen. Kommunale Sparmaßnahmen und Gebührenerhöhungen machen bereits Schlagzeilen in den Regionalteilen der Zeitungen von Flensburg bis Passau. Das sind denkbar schlechte Bedingungen für den öffentlichen Bau - von 2011 bis 2014 erwartet ifo eine spürbare Schrumpfung der gesamten öffentlichen Bauleistungen und erst ab 2015 wieder ein leichtes Wachstum. Im Schnitt schrumpft die öffentliche Bauaktivität laut Prognose von 2010 bis 2019 um rund ein halbes Prozent jährlich.

Gewerblicher Hochbau: ab Mitte 2010 tut's erst richtig weh
Im gewerblichen Nichtwohnungsbau ist die Investitionsnachfrage mit Ausbruch der Finanzkrise schlagartig eingebrochen, allerdings waren bislang noch genügend Restprojekte aus Boomtagen in der Pipeline, den Verfall wesentlich abzudämpfen: Doch Mitte 2010 sind die letzten dieser Projekte wohl fertiggestellt. Durch den Genehmigungs- und Neuauftragseinbruch im Verlauf von 2009 sind darüber hinaus nur wenige Projekte in der Pipeline. Dazu kommt, dass die Unternehmen angesichts der moderaten, aber dennoch langsamen wirtschaftlichen Erholung von Investitionen in Gebäude bisher weitgehend abgesehen haben. Diese Vorsicht werden sie wohl auch bei einer Fortsetzung der Markterholung beibehalten.

Laut OC & C wird der Nichtwohnungsbau erst ab 2011 Zeichen von Erholung von sich geben, und zwar vor allem in den alten Bundesländern. Die dort ansässigen Unternehmen können mehr von der Exportnachfrage profitieren als die Unternehmen im Osten, die mehrheitlich für den Binnenmarkt produzieren. Dennoch wird langfristig wieder ein schwaches Wachstum im gewerblichen Bau erwartet, allerdings auf einem wesentlich gesundgeschrumpften Niveau: Laut ifo-Rechnung wird das gesamte gewerbliche Bauvolumen im Jahr 2012 immer noch 8 Prozent unter dem Wirtschaftsbauvolumen von 2008 liegen.

Quelle und weitere Informationen: BauInfoConsult